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マンションなどを借りるときには必ず賃貸契約書について
普段は契約書など目にする機会がほとんどない方でも、マンションなどを借りるときには必ず賃貸契約書に目を通すことが求められる場面に直面することになります。
気に言った物件だからとなんとなく軽い気持ちで押印まで済ませてしまうと、後日後悔することは大いにあり得ます。
私たちの社会は契約に寄って成り立っている部分が数多く存在します。
賃貸契約もその一つであって、その契約書に署名押印した以上、事後退去するまでその合意内容に拘束されることになるのです。
「こんなはずじゃなかった。」なんて事態に陥ることの無いように、賃貸契約書に署名等する際に注意すべき事項やポイントを御紹介しましょう。
重要事項証明書と言う書類への押印
契約書の前に不動産会社から重要事項証明書と言う書類への押印などが求められます。
これは不動産会社が借主に対して物件の詳細や契約条件など詳細な事項を説明し、納得したことを証明する書類になる訳です。
実際には不動産会社の宅建取引主任者が内容をその場で説明し確認をするものです。
重要事項証明書は最終決済の現場で説明されることになりますが、可能であれば事前に重要事項説明の書類を見せてもらえないのか、を交渉するのを試みるのもありでしょう。
各種の特約事項の確認
さて契約書の署名等の場面に置いて必ず確認したいのが各種の特約事項です。
特に敷金返還に関連する事項は退去時に貸主と借主の間でトラブルの原因になりがちです。
入居時に支払う金銭程度の認識で已む無く支払っているのが現実ですが、法的意義を確認しておきましょう。
そもそも敷金とは、入居後明け渡しまでに家賃の滞納や借主の責任により発生した損害を填補する趣旨で交付される金銭のことを言います。
良く似たものに「権利金」も特約事項に含まれることがあります。
この権利金が交付される趣旨は色々ありますが、一般的には賃貸物件を利用することにより借主が享受できる経済的利益の対価の趣旨で借主から貸主に交付される金銭のことです。
権利金は店舗経営などのテナント物件などで設定される傾向が強いようです。
いずれにせよ注意が必要な特約事項ですが、両者の大きな違いは敷金は明渡しの際に100％全額を返還することになるのに対して、権利金は支払ったら返還されることはない点です。
とりわけ敷金はこの原則が適用されない場合が多く、「原状回復費用」名目で勝手に敷金から控除されたり、ひどい場合には使いで金銭の支払いを要求する場合もあると言います。
敷金は地方によっては独自の風習も存在する
以上の敷金の説明は法律上の原則を述べたもので、地方によっては独自の風習も存在します。
例えば敷金は60％は控除して返還するのが当然の慣習が現代においてもなお、脈々と受け継がれている地域もあるほどです。
確かに借主は退去時に原状回復の義務を負っているわけですが、経年劣化による損耗は本来貸主のオーナーサイドで負担するのが筋なのです。
それは収益を上げるために、新たな入居者を呼び寄せるためにハウスクリーニングなどを行うことは、投資のための必要経費とも言うべきお金です。
普通の生活していれば何らかの損耗が生じるのは致し方ない側面があります。
いくら賃借人が原状回復義務を退去時に負っているといっても、残置物がないように自分所有の動産類を搬出すれば、家賃の延滞でもない限り入居時に支払った金額の全額が支払われて当然と言えます。
しかし特約事項には原状回復について賃借人に負担を求めるような事項がさりげなく、記載されている場合があります。
良く確認しないで押印すると退去時に敷金を巡ってもめることになるので、関係する箇所は十分に確認する必要があります。
喫煙による壁紙の偏食や臭いは借主の負担が必要になる
普通の経年劣化程度は貸主（大家）が負担するのが原則と国土交通省作成の敷金にかんするガイドラインにも定められているほどです。
ガイドラインが通知されると言うのは、それだけトラブル事例が多いということを物語るので、場合によってはタフな交渉になることもあるでしょう。
ただ注意すべきなのは喫煙による壁紙の偏食や臭いは借主の負担が必要になると言うことです。
また原状回復は店舗利用などの商業利用の場合には、一般人が契約するときと同じようにはいかないので特に注意を払うべきです。
これはどこまでの範囲の回復を求めているのかは、テナントの属性により異なるので、どこまで現状回復をはかるべきかは、正に契約書の特約事項になるからです。
オーナーが填補内の什器なども含めてすべて搬出しスケルトンの状態にすることを求めているときには、退去時に高額の原状回復工事を実施する負担を負うことになります。
テナントを始めるときは退去時のことなど、念頭にないことも多いので、退去時も見越して賃貸契約書に署名押印する姿勢が求められます。
賃貸契約の際には設備の取扱にも注意の目を向けたいところです。
エアコンや温水洗浄式便座などを前の住人が置いていったものがある場合、そのまま使用を継続することが出来る場合もあるわけですが、この場合故障してもオーナーが修繕義務を負うわけではありません。
もちろん備え付きの設備なら、貸主の修繕を求めることが可能です。
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最終更新日 2025年7月8日 by donkor
